재건축 시장의 변화와 과제: 용적률 상향의 파급효과
과거 재건축 시장의 변화
- 과거에는 저층 아파트 재건축이 분담금 없이 새 아파트를 제공하는 방식으로 진행되었으나, 시간이 지나며 고층 아파트 재건축도 용적률 및 용도지역 상향을 통해 수익성 있는 사업으로 변모함.
- 이로 인해 재건축 아파트는 '펀드' 역할을 하며, 한국은 "오래된 아파트가 더 비싼 나라"가 됨.
용적률 상향 조치
- 정부는 안전진단 완화 및 용적률 최대 750%까지 상향 조정, 1기 신도시 포함 108개 지역 대상으로 확대함으로써 재건축 사업을 촉진.
- 이는 건축비와 분양가 상승으로 재건축 사업이 어려워진 상황에 대응하기 위한 조치임.
재건축 사업의 경제성 분석
- 1기 신도시 A와 압구정 B 아파트 사례를 통해 재건축의 경제성 분석.
- A 신도시는 용적률 상향에도 불구하고 고령화 비용과 추가 비용으로 인해 가구당 2억 원 이상의 분담금 발생.
- 압구정 B 아파트는 고가의 분양가로 인해 분담금 없이 재건축 가능.
용적률 상향의 문제점
- 용적률 상향으로 인한 도시 기반 시설 부족, 교통 혼잡, 공급 과잉 등의 문제 발생 가능성.
- 노후 계획도시 특별법에 따른 용적률 최대 750% 상향이 재건축 시장의 해법이 될 수 있는지에 대한 의문 제기.
결론
- 정부의 용적률 상향 조치는 재건축 시장의 사업성을 개선하려는 시도이나, 건축비 상승, 도시 기반 시설의 부족, 시장의 반응 등을 고려할 때 복합적인 문제에 직면해 있음.
- 재건축 시장의 지속 가능한 발전을 위해서는 단순한 용적률 상향뿐만 아니라, 종합적인 도시 계획 및 정책 조정이 필요함.
노후도시 108곳의 재건축 용적률은 왜 최대 750%까지 높아졌을까 | KBS 뉴스
최근 노후계획도시정비특별법 사례 개요
노후계획도시정비특별법은 노후한 1기 신도시 및 지역 구도심의 정비를 가속화하기 위해 마련되었습니다. 이 법안은 조성된 지 20년 이상 경과된 계획도시의 신속한 정비를 목표로 하며, '패스트트랙' 등을 적용하는 것이 핵심입니다. 특별법의 통과는 국토교통부가 광역적이고 체계적인 정비를 위한 제도적 기반을 마련했다고 밝혔으며, 이는 분당, 일산, 평촌 등 노후한 1기 신도시와 지역 구도심을 대상으로 합니다.
정부는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 통해 3가지 주요 특례를 제시했습니다. 이에 따르면, 자족기능이 향상된 신도시에 대해서는 재건축 안전진단을 면제 또는 완화하고, 종상향의 용적률 규제를 완화하며, 인허가 통합심의를 적용합니다. 이 법안은 조성된 지 20년 이상 된 100만㎡ 이상의 택지지구를 대상으로 하며, 분당, 일산 등 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구와 지방 거점 신도시 등이 주요 대상입니다.
또한, 이 법의 적용 대상 지역이 전국에서 51곳에서 108곳으로 확대되었습니다. 확대된 적용 대상에는 안산 반월, 창원 국가산단 배후도시 등이 포함되며, 이는 노후계획도시를 보다 넓은 범위로 정의하고, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등을 구체화함으로써 가능해졌습니다. 특별정비구역은 주거단지가 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 하며, 역세권은 철도역으로부터 반경 500m 이내의 지역으로 정의하여 고밀·복합개발을 토록 했습니다.
이러한 조치들은 노후도시의 신속한 재정비를 촉진하고, 주민들의 주거환경 개선 및 도시 기능 강화에 기여할 것으로 기대됩니다.
마침내 '1기 신도시 특별법' 국회 통과…노후도시 정비 속도 낸다 - 머니투데이 (mt.co.kr)
노후 신도시, ‘3박자 특례’로 재정비 속도낸다…특별법 2월 중 입법 | 서울경제 (sedaily.com)
노후계획도시정비특별법 개요 및 주요 내용
노후계획도시정비특별법은 노후계획도시의 체계적이고 질서 있는 광역 정비를 목표로 하며, 이를 통해 노후한 도시 기반시설을 개선하고, 주거환경을 개선하여 국민의 삶의 질을 향상시키기 위해 마련되었습니다. 이 법안은 노후계획도시의 정의, 기본방침 및 기본계획, 심의기구 및 지원조직, 특별정비구역 지정, 선도지구 지정기준, 사업시행자 및 총괄사업관리자, 지원 및 특례, 공공기여 방안, 이주대책 수립, 기반시설 설치 지원 등에 대한 내용을 포함하고 있습니다.
이 법은 노후계획도시를 광역적이고 체계적으로 정비하기 위해 제정되었으며, 법률에서 위임된 사항과 그 시행을 위하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 합니다. 따라서, 노후계획도시의 정비 및 지원에 관한 구체적인 기준과 절차를 제공함으로써, 노후도시의 환경을 개선하고, 주민들의 주거 안정을 도모하려는 의도가 담겨 있습니다.
본 법안의 시행은 노후한 도시 지역에 새로운 활력을 불어넣고, 도시의 지속 가능한 발전을 도모하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다. 이를 통해 노후계획도시 내 주민들의 삶의 질이 개선되고, 도시 기능이 강화될 것으로 예상됩니다.
「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요내용 발표 - 보도자료 | 브리핑룸 | 대한민국 정책브리핑 (korea.kr)
노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행령 제정령안 입법예고 < 입법예고 < 법제업무정보 : 법제처 (moleg.go.kr)
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